MERCATO IMMOBILIARE

MERCATO IMMOBILIARE          di     Gianfranco Vecchiato

R. Meier Tower 

Gonçalo Byrne e P.Sousa
Torre Merville 

La vendita o l'affitto di terreni e case, ha generato fin dai tempi antichi la funzione del mercato immobiliare che coinvolge un delicato settore economico dove operano singoli privati e grandi istituti e gruppi finanziari. Regolato da operatori professionali tale mercato è molto  attivo nelle aree urbane in espansione dato che i

Torre Merville

l "mattone" è un potente attrattore di capitali. Cresciuto nei moderni sistemi "capitalistici" era praticamente inesistente negli ex paesi comunisti dato che la casa era considerata un servizio sociale sottoposto al controllo dello Stato e non un bene  di consumo soggetto a speculazioni. Con l'iscrizione ad una  cooperativa edilizia si poteva possedere una quota della stessa ma non la proprietà del terreno su cui si costruiva. Caduto il "Muro" nel 1989 questo sistema si è imposto ovunque e anche in Russia esiste oggi un mercato immobiliare privato che era divenuto, prima della guerra con l'Ucraina,  più attivo anche dei paesi occidentali.  In Cina c'è una economia mista, dove il terreno appartiene legalmente allo Stato ma un immobile può essere dato in utilizzo per circa 70 anni. In Italia la proprietà della casa o dell'alloggio in cui si vive, è stato un obiettivo fin qui raggiunto da circa il 75% delle famiglie e si è fortemente esteso nel settore turistico e commerciale.  Nel Veneto la struttura produttiva formata da miriadi di aziende e di capannoni e le espansioni edilizie  disseminate tra  antiche ville e i resti di una antica civiltà contadina,  hanno compromesso molti territori. Il consumo di suolo pone la regione Veneto al secondo posto in Italia, dopo la Lombardia,  con il 12% dei terreni coperti da cemento e asfalto. I dati statistici confermano che scompaiono circa 7,5 kmq di terra all'anno, cioè 0,2 mq di terreno fertile ogni secondo. Impressionante.  Per questo doveva intervenire la legge regionale n.14/2017 sul  "Consumo di Suolo Zero" da raggiungere per il 2050.  Ma una vera inversione fin qui non c'è stata dato che fin'ora solo il 10% delle aree sono state mediamente ripristinate o rinaturalizzate ogni anno. Inoltre si aggiungono gli effetti dei pannelli fotovoltaici collocati sulle aree agricole con le relative infrastrutture.  Ne discende che le scelte urbanistiche quando scoordinate, finiscono per alimentare spinte di ogni tipo, anche speculativo. Si genera qualche ricchezza mentre si impoverisce l'ambiente.

L'edilizia è un settore vulnerabile perchè sovente si è constatato che su alcuni interventi il denaro illecito cerca di legalizzarsi convergendo su diversi investimenti. All'inizio degli anni sessanta un impegnato film di denuncia civile, del regista Francesco Rosi, "Le mani sulla città", divenuto una icona del cinema neorealista, raccontava che tra gli affari, politica, bisogni, idealità ed interessi, si svilupparono periferie giustificate dall'imprenditore protagonista con la frase: "il denaro è come un cavallo, deve mangiare tutti i giorni." Alla magistratura spetta di emettere giudizi e il compito di verificare improvvise ricchezze ma  esistono anche molte forme positive di impegno finanziario che consentono di migliorare le relazioni urbane e visioni del futuro. Più che nelle città si è assistito al convergere di forti investimenti sui centri turistici e in particolare nel litorale alto adriatico. Anche qui si accesero anni fa i fari della DIA, la Direzione Investigativa Antimafia,  per verificare infiltrazioni della criminalità organizzata in alcune operazioni immobiliari. Ma  la maggior parte degli operatori e degli investimenti appaiono sani e proseguono una propensione ad investire sul settore turistico iniziata fin dal dopoguerra quando i mezzi economici erano assai più modesti. Era un turismo familiare dove si alloggiava spesso su case private e si mangiava in trattorie. Ora i progetti di molti noti architetti  stanno legando  il loro nome a Jesolo dove i valori di vendita hanno raggiunto, nel caso della Tower Meier, anche i 15/20mila € al mq con prospettive di valori futuri ancora più elevati.  Pur se a Jesolo la media dei valori per alloggi in vendita è  notevolmente più bassa, questo dinamismo ha delle spiegazioni. Alla inaugurazione della "Richard Meier Tower",  che si inserisce nel "Lido Design District" Peter Reichegger che è

l'amministratore delegato di Riv Group, e ideatore di questo progetto urbanistico, ha dichiarato che si è composto un pezzo di città, con aree verdi estese e piazze pubbliche, che possono favorire una vita di relazione continuativa. L'edificio a torre, che si sta delineando,  è un nuovo landmark che con i suoi 24 piani vetrati e 81 appartamenti, si unisce ad altri  interventi che stanno modificando progressivamente lo skyline della città. Molti investitori provengano dall'Est Europa.  La svolta urbana di Jesolo si ebbe dopo che a fine anni '90 l'amministrazione locale approvò il progetto affidato all'architetto Kenzo Tange, con lo scopo di farne una "Miami dell'Adriatico". L'obiettivo era di attrarre investimenti e persone di alto reddito affermando la vocazione turistica naturale che un tempo seguiva le pause stagionali per trasformare il centro in un luogo permanente per il tempo libero. Non preoccupava che questo avrebbe potuto saturare  il litorale e le comunicazioni di accesso.  Ma le conseguenze sono sempre più evidenti. Resta una impresa difficile ottenere che la disseminazione di singoli progetti crei le funzioni identitarie tipiche di un centro storico. Manca inoltre la ferrovia e manca forse il senso di un limite, oltre al quale non conviene andare. Ma questo è un altro discorso...

Paesaggio delle antiche bonifiche lungo il canale navigabile che corre verso Caorle

INTERATTIVITA'

 INTERATTIVITA'      di Gianfranco Vecchiato

Umanoidi in fase di sperimentazione: quale futuro?

La tecnologia più recente e ancor più la espansione della Intelligenza Artificiale, stanno interessando, per ora in modo positivo,  esigenze collettive e  personali. In medicina, la creazione di strumenti sempre più perfezionati nel campo della micro chirurgia, o in astronomia nello studio dell'Universo, in Fisica nelle analisi sui fenomeni e le leggi della materia, nella meccanica e nella robotica, con il perfezionamento in accelerata espansione, purtroppo anche per ragioni militari, di umanoidi da utilizzare per servizi, per compiti sempre più complessi, fino al punto di rischiare di dotarli di una propria autoconsapevolezza. Ogni grande rivoluzione scientifica comporta dei rischi sul controllo e sull'uso a cui vengono destinate invenzioni sempre più potenti e molto superiori alle capacità umane per compiti e funzioni.

In questa fase di crescita e di sviluppo nel mondo ci si interroga sugli effetti che tali processi, destinati a procedere in modo vorticoso, avranno nelle società e nel mondo. E in particolare come saranno impiegati nei Paesi più arretrati economicamente ma  geograficamente  strategici. Saranno fatalmente luoghi di scontro fra contrapposti interessi economici e militari. Come cambieranno le città e i luoghi di vita collettivi e individuali è già possibile vederlo e non solo immaginarlo.

Museo dello Sbarco a Catania

Le case intelligenti, vale a dire controllate da sistemi informatici che regolano temperature, qualità dell'aria, consumi di energia, sistemi di comunicazione, sono già realtà in espansione. I concetti di bellezza urbana rischiano di essere capovolti mettendo al primo posto le funzioni tecnologiche e solo in subordine l'estetica di edifici e di spazi pubblici, che sono parimenti importanti. Le visioni di città verticali che ospitano milioni di abitanti, veri alveari tecnologici che consumano quantità enormi di energia, interrogano su quali valori e sistemi di governo, funzionali a società numerose e complesse, saranno più adatti a interpretare queste nuove società. I concetti di "democrazia" nei paesi occidentali sono questioni giudicate fastidiose e difficili da gestire rispetto ad autocrazie ed a poteri tecnici e informatici impersonali. Il razionalismo pervenutoci con l'Illuminismo appare ad alcuni come un ostacolo  contrapponendosi a regole asettiche artificiali e funzionali ad alcune visioni del mondo. Su altro piano la tecnologia può invece aiutare la storia e i rapporti fra generazioni distanti nel tempo, che hanno lasciato impronte del loro passaggio. Visitando le sale recuperate a nuove funzioni dell'ottocentesco "Forte Marghera" ai bordi della laguna di Venezia, mi sono chiesto se la interattività impiegata nel recupero degli edifici che compongono il complesso, potrebbe dare una maggiore consapevolezza immersiva allo spettatore, nel ricordare ciò che qui avvenne durante l'epopea ottocentesca che vide la rivolta contro gli occupanti austriaci nel 1848/1849 e che nel Forte trovò il suo più aspro e determinato valore.

Scenografia di una piazza siciliana alla vigilia della guerra nel museo di Catania

C'è un buon esempio che viene da Catania dove si trova il "Museo dello sbarco" avvenuto nel luglio 1943 da parte delle forze alleate in Sicilia. Un progetto realizzato nel dicembre 2002, con l'allestimento dell'architetto Gasparre Mannoia, il restauro del complesso Le Ciminiere operato dall'architetto Giacomo Leone e la regia di un percorso didattico espositivo curata da Salvatore Maltese con la direzione scientifica di Ezio Costanzo, ha ottenuto di presentare in modo esemplare avvenimenti storici coinvolgendo trasformazioni urbanistiche.  Ne avevo sentito parlare ma solo una mia visita qualche mese fa mi ha confermato i giudizi positivi sul progetto che ha un valore europeo e che pur a distanza di 25 anni si presenta ancora attualissimo.

Una veduta del Forte Marghera visto dalla laguna

Il museo si sviluppa su spazi restaurati e ricomposti su antiche strutture industriali divenute attrezzati luoghi espositivi su più livelli ricostruendo suoni, immagini, ambienti ed atmosfere del periodo bellico, con obiettivi didattici e immersivi. Accanto a questo museo c'è anche un interessante padiglione dedicato alla storia del cinema. 

Restauro a Forte Marghera

Il visitatore anche più impreparato si trova coinvolto in una esposizione ricca di stimoli. Una cosa simile ma in dimensione minore avvenne col restauro della Reggia di Venaria vicino a Torino. Anche in quel caso, antiche battaglie vengono raccontate con suoni, vibrazioni, tra scoppi e cariche di cavalleria, ricreando una epopea lontana che fa apparire la storia come non l'avevamo conosciuta e pensata. Questa tecnica potrebbe essere quindi esportata anche nel restauro di alcuni padiglioni storici del Forte Marghera che potrebbero raccontare l'epopea della resistenza avvenuta negli anni 1848/1849, durante la insurrezione di Venezia contro l'occupazione austriaca. Si può immaginare l'effetto che ciò determinerebbe sul visitatore e soprattutto richiamando alla storia il Risorgimento italiano. La tecnologia cosiddetta interattiva potrebbe essere portata anche all'esterno,  coinvolgendo alcune strade o piazze urbane di particolare rilevanza, dotandole di informazioni storiche e monumentali e utili sul piano della sicurezza cambiando sensibilmente la percezione urbana dei contesti in cui ci muoviamo. Molte nazioni stanno investendo sul futuro prossimo  e sulla  formazione  delle nuove generazioni. Occorre aggiungere alla tecnologia il sostegno di valori, che non sono ideologie, utili a convivere nella socialità .
Solo rompendo gli strati impermeabili tra coscienze e  interessi fra loro incompatibili, specialmente con il mescolarsi di culture diverse, la formazione individuale potrà favorire processi di sviluppo integrato con la vita del nostro pianeta. Le Nazioni Unite, riformate,  dovrebbero impegnarsi verso questa nuova frontiera,  migliorando l'etica sociale, che non toglie spazio nè alle religioni, nè alla morale ma innerva la politica dei governi con la creazione di una collettiva coscienza basata sui principi più volte declamati, dei diritti umani.