MERCATO IMMOBILIARE         di   Gianfranco Vecchiato

R. Meier Tower 

Gonçalo Byrne e P.Sousa
Torre Merville 

Nato in epoche antiche per vendere o affittare terreni e case, le attività che  ruotano attorno al mercato immobiliare sono caratterizzate dall'incrociarsi di piccoli e grandi capitali che coinvolgono gruppi di privati e banche. Nelle dinamiche delle trasformazioni urbane il "mattone" è un potente attrattore di capitali.  La proprietà della casa o dell'alloggio in cui si vive, è stato un obiettivo mediamente fin qui raggiunto da circa il 75% delle famiglie italiane, ed è un investimento trainante nel settore turistico oltre che commerciale.  Nel Veneto la struttura produttiva formata da miriadi di aziende e di capannoni,  spesso disseminati tra comuni limitrofi, tra  antiche ville e resti dell'antica civiltà contadina,  hanno trasformato profondamente i territori. Anche in modo caotico. Il consumo di suolo derivante dalle espansioni edilizie vede la regione Veneto al secondo posto in Italia, dopo la Lombardia,  con il 12% dei suoi terreni coperti da cemento e da asfalto. I dati statistici confermano che la trasformazione edificabile delle aree ha raggiunto circa 7,5 kmq annui, pari alla perdita di 0,2 mq di terreno fertile ogni secondo. La legge regionale n.14/2017 sul  "Consumo di Suolo Zero" da raggiungere progressivamente per il 2050  ha invertito poco questo processo incidendo mediamente, per ora, solo sul 10% di terreni che annualmente vengono ripristinati o rinaturalizzati. Da qualche anno si sono aggiunti gli effetti delle installazioni dei pannelli fotovoltaici nelle aree agricole e le infrastrutture ad esse collegate. Le scelte strategiche urbanistiche ed economiche, non coordinate,  risentono di spinte di ogni tipo, ed accrescono in tale dinamica anche di meccanismi speculativi. 

Torre Merville

L'edilizia deve guardarsi dai fenomeni di riciclaggio di denaro illecito che cerca di legalizzarsi convergendo su tali investimenti. All'inizio degli anni sessanta un impegnato film di denuncia civile, diretto dal regista Francesco Rosi, "Le mani sulla città", divenuto una icona del cinema neorealista, raccontò un mondo mescolato tra affari, politica, bisogni, idealità ed interessi, riassunti nel film dall'imprenditore protagonista, con la frase: "il denaro è come un cavallo, deve mangiare tutti i giorni." Cercando di non essere prevenuto, ho riflettuto sul fenomeno urbanistico ed edilizio che è in corso da anni a Jesolo, notissima località balneare dell'alto Adriatico, che raccoglie interessi trasversali. Pur se in un recente passato indagini della DIA, la Direzione Investigativa Antimafia, hanno aperto dei fari su infiltrazioni della criminalità organizzata in alcune operazioni edilizie,  la maggior parte degli operatori e degli investimenti sul territorio appaiono sani. Questo non evita alcune considerazioni sui processi di mercato dove si sono esercitati diversi "archistar" legando il loro nome a investimenti immobiliari  i cui ultimi prezzi di vendita, dichiarati alla stampa,  hanno raggiunto in alcuni alloggi anche i 20mila € al mq con prospettive future dichiarati da operatori, di poter spingersi in futuro anche a 40mila € al mq. 

Questi sono valori che superano attualmente di 6/7 volte i valori medi di mercato in provincia. Alla inaugurazione della "Richard Meier Tower", progettata dal noto architetto americano e che si inserisce nel "Lido Design District", Peter  Reichegger  amministratore delegato di Riv Group, che ha ideato questo progetto urbanistico, ha dichiarato che esso compone un pezzo di città, con aree verdi estese e piazze pubbliche, che possono favorire una vita di relazione continuativa. L'edificio a torre, che si sta delineando,  diverrà un nuovo landmark che con 24 piani vetrati e 81 appartamenti, si unisce ad altri  interventi che stanno modificando progressivamente lo skyline della città. Molti investitori pare provengano dall'Est Europa.  La svolta urbanistica di Jesolo si ebbe dopo che a fine anni '90 l'amministrazione locale approvò il progetto affidato all'architetto Kenzo Tange, con lo scopo di farne una "Miami dell'Adriatico". Attrarre investimenti e persone di alto reddito affermando la vocazione turistica naturale che un tempo seguiva le pause stagionali per trasformare il centro in un luogo per il tempo libero saturando però  il litorale e le comunicazioni di accesso.

Quando l'investimento imita gli effetti delle criptovalute, con i valori di mercato che assumono connotati non più reali per la massa delle persone,  quali ricadute avvengono sul territorio?  In un articolo uscito diversi anni fa, il 16 dicembre 2012 sulla rivista "Artribune" scritto da Federica Russo dal titolo "Il sogno di Jesolo", si coglieva l'obiettivo degli amministratori di imitare le suggestioni originate dagli effetti che caratterizzarono la rinascita di Bilbao con il noto museo progettato da Frank Gehry dando all'architettura di qualità il compito di assumere la guida di tali nuovi processi.  Sorsero  nel 2009  la "Torre Aquileia" alta circa 94 metri, ideata  dal team dello spagnolo Carlos Ferrater,  le torri di piazza Drago nel 2012, quindi il distretto di Jesolo Lido Village di Richard Meier, 

il " The Pool Houses e The Beach Houses", il " The Falkensteiner Hotel & Spa". Un enorme complesso commerciale e di svago, per circa 100 milioni di investimenti,  ideato da Zaha Hadid, "Jesolo Magica", dalle caratteristiche organiche e somiglianti ad una astronave, è rimasto sulla carta per il sopravvenire di opposizioni e ripensamenti.  Questo progetto contava su afflussi ancora più massicci di utenze con il completamento di 18 km della "autostrada del mare" fermatasi nel 2018 ma da qualche tempo tornata di attualità.  Poi altri progetti di Gonçalo Byrne con Joāo Nunes e  professionisti italiani di nuova generazione  come lo studio "Demogo e quindi Elasticospa+3". E' questo uno sviluppo "sostenibile e attento all'ambiente e alle persone" come dichiarò l'amministrazione  cittadina all'avvio del nuovo corso urbanistico o  le capacità del territorio di assorbire tali interventi sono giunte al limite?  Jesolo è divenuta luogo di sperimentazioni architettoniche come pochi altri in regione, con quasi 10mila residenti stanziali nella parte balneare del Comune che complessivamente ne conta 27 mila ma che in estate si gonfiano superando 5 milioni di presenze. Ciò determina condizioni altalenanti per una vita urbana di stabili relazioni.  Manca il carattere che dà un centro storico e la somma di interventi edilizi

disseminati fra strade e piazze di per sè costituisce una debole matrice urbana. Valida per tempi estivi ma senza le rughe del tempo. Ciò interroga un territorio ben più vasto del perimetro comunale, perchè è a tali abitanti che  intende rivolgersi la nuova Jesolo per aumentare i propri residenti. Mentre non esiste ancora un collegamento ferroviario che giunga sul litorale togliendo il traffico automobilistico caotico e insostenibile nei mesi estivi, ( la stazione più vicina è a S.Donà di Piave sulla linea per Trieste, a circa 20 km dalle spiagge), si continua con sistemi di trasporto su gomma dannosi per l'equilibrio ambientale, allargando progetti di nuova edificazione su altre vicine aree rivierasche. Sullo sfondo c'è il protagonista principale, il mare con i ritmi delle sue onde che per gli effetti di cambiamenti climatici sempre più impattanti, nei mesi autunnali e invernali si mangia vaste superfici di sabbia e di arenili. Nessuna nostalgia per i tempi dei primi alberghi nati su case private o per trattorie che ospitavano famiglie numerose, ma qualche rimpianto per la semplicità della vita da spiaggia di anni lontani, con le prime danze, con le passeggiate tranquille e gli incontri di sera, oggi attraversate  da aggressività crescenti, con diversi problemi di ordine pubblico. La antica Cavazuccherina che nel 1930 riprese il nome di Jesolo è una città turistica inventata da pionieri.  

Jesolo district

A qualche chilometro restano tracce delle antiche bonifiche con diverse case coloniche in decomposizione divenute testimonianze abbandonate dai nomi retorici e suggestivi: "Cà Fertile, Cà Redenta, Cà Risorta, Cà Speranza, Cà Feconda ..." Avrebbero potuto e dovuto essere case recuperate,  inserite in piani di salvaguardia  come architetture che testimoniano la storia del territorio e che mute assistono al transito di migliaia di veicoli verso le spiagge. Dove era presente la malaria, si è sviluppata ricchezza e attrazione internazionale. Un grande risultato.  Jesolo assumendo la guida di tali cambiamenti si è data una visione del futuro ma è lecito chiedersi  dove approderà questo percorso. La domanda e le risposte intercettano una vasta comunità che appare compartecipare indirettamente di queste trasformazioni. L'Amministrazione locale, la Città Metropolitana e la Regione si prendano cura anche dei molti che la frequentano, pur  con pochi mezzi economici, concedendosi qualche ora di svago distesi su un asciugamano accanto alla battigia, ignorati o guardati dall'alto e da lontano, dagli appartamenti dei nuovi milionari.

Paesaggio delle antiche bonifiche lungo il canale navigabile che corre verso Caorle